土地增值稅－高代書在中央新村陪你安心買好房l新店買屋賣屋l新店房仲推薦

一、課稅時機：

(一)土地增值稅之徵收，應依照土地漲價總數額計算，於土地
所有權移轉或設定典權時行之。但因繼承而移轉者，各級政府
出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增
值稅。(土28)

(二)已規定地價之土地，設定典權時，出典人應依本法規定預
繳土地增值稅。(土29)

二、納稅義務人：

(一)土地增值稅之納稅義務人如下：
一、土地為有償移轉者，為原所有權人。
二、土地為無償移轉者，為取得所有權之人。
三、土地設定典權者，為出典人。
前項所稱有償移轉，指買賣、交換、政府照價收買或徵收
等方式之移轉；所稱無償移轉，指遺贈及贈與等方式之移轉。

(二)受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、
設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為其自有土地時，
以受託人為納稅義務人，課徵土地增值稅。

以土地為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託土地與委託
人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人，課徵土
地增值稅。三、課稅標準：

(一)土地增值應稅按其土地漲價總數額徵收。(土28)

(二)土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時
，以該土地公告土地現值為計算基礎，但申報之現值超過公告現值
，應以自行申報之移轉現值為計算基礎。(土30)

(三)申報移轉現值之審核標準，依左列規定：
一、申報人於訂定契約之日起三十日內申報者，以訂約日當期之公
告土地現值為準。
二、申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者，以受理申報機關收
件日當期之公告土地現值為準。
三、遺贈之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準。
四、依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土
地現值為準。
五、經法院拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍
定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已
先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金
額為準。
六、經政府核定照價收買或協議購買之土地，以政府收買日或購買
日當期之公告土地現值為準。但政府給付之地價低於收買日或
購買日當期之公告土地現值者，以政府給付之地價為準。

四、土地漲價總數額：

(一)土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，
經核定之申報移轉現值中減除下列各款後之餘額，為漲價總數額：

1、規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，
曾經移轉之土地，其前次移轉現值。

2、配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉
第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現
值為原地價，計算漲價總數額。

3、配偶互贈與土地後，嗣該土地依遺產及贈與稅法第十五條規定
併入贈與人之遺產總額課徵遺產稅，受贈人於繼承原因發生日
後再次移轉時，以繼承日當期公告土地現值為前次移轉現值。

4、作農業使用之農業用地，於本法中華民國八十九年一月六日修
正施行後第一次移轉，或依規定取得不課徵土地增值稅之土地
後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期之
公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

5、曾經課徵土地增值稅之農業用地再移轉，依法應課徵土地增值
稅時，以該土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值
為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

6、區段徵收之土地以領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有
權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，課徵土
地增值稅。

7、土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程
受益費、土地重劃費用。

(二)原規定地價及前次移轉時核計土地增值稅之現值，遇一般物價有變動
時，應按政府發布之物價指數調整後，再計算其土地漲價總數額。

五、土地增值稅率：

土地增值稅之稅率，依下列規定：

一、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值
數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百分之二十。
二、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值
數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前款規定辦理外，其
超過部分徵收增值稅百分之三十。
三、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值
數額在百分之二百以上者，除按前二款規定分別辦理外，其超過部分
徵收增值稅百分之四十。

公告土地現值應調整至一般正常交易價格。

全國平均之公告土地現值調整達一般正常交易價格百分之九十以上時，第
一項稅率應檢討修正。

六、土地增值稅之減免：

(一)長期持有之減免：(土33)

1. 持有土地年限超過二十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率
部分減徵百分之二十。

2. 持有土地年限超過三十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率
部分減徵百分之三十。

3. 持有土地年限超過四十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率
部分減徵百分之四十。

(二)各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地
增值稅。(土28)

(三)私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地，免徵
土地增值稅。但以符合左列各款規定者為限：(土28-1)

一、受贈人為財團法人。
二、法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。
三、捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。

(四)配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人
時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，
計算漲價總數額，課徵土地增值稅。(土28-2)

(五)作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
(土39-2)

(六)被徵收之土地，免徵其土地增值稅。(土39)

(七)區段徵收之土地以抵價地補償其地價者，免徵土地增值稅。領回抵價地
不足最小建築單位面積而領取現金補償者亦免徵土地增值稅。(土39-1)

(八)重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。
(土39)

(九)依都市計畫法指定之公共設施保留地，尚未被徵收前之移轉，依土地稅
法第39條第2項規定免徵土地增值稅。嗣經變更為非公共設施保留地後
再移轉時，以該土地自第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移
轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

(十)分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值
相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值
稅。
公同共有土地分割，其土地增值稅之課徵，準用前項規定。土地合併後
，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值
稅。

(十一)土地為信託財產者，於左列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵土
地增值稅：

一、因信託行為成立，委託人與受託人間。
二、信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。
三、信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，
受託人與受益人間。
四、因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。
五、因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。

(十二)自用住宅優惠稅率
1.設籍限制: 土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，
無出租無營業之住宅用地。
2.面積限制: 都市土地面積未超過三公畝部分。非都市土地面積未超
過七公畝部分。其土地增值稅統就該部分之土地漲價總
數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超
過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。
3.房屋權屬限制: 土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直
系親屬所有者為限。
4.用途限制: 無出租無營業之住宅用地。出售前一年內，曾供營業使
用或出租者，不適自用住宅用地優惠稅率百分之十。
5.次數限制: 土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，
以一次為限。(一生一次)

土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，
符合下列各款規定者，不受前項一次之限制：
(一生一屋)

一、出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未
超過三‧五公畝部分。
二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅
以外之房屋。
三、出售前持有該土地六年以上。
四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地
設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
五、出售前五年內，無供營業使用或出租。

6.自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用
之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。

七、土地增值稅代扣繳

稅捐之徵收，優先於普通債權。

土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收及法院、行政執行處執行拍賣或
變賣貨物應課徵之營業稅，優先於一切債權及抵押權。

經法院、行政執行處執行拍賣或交債權人承受之土地、房屋及貨物，
執行法院或行政執行處應於拍定或承受五日內，將拍定或承受價額通知當
地主管稅捐稽徵機關，依法核課土地增值稅、地價稅、房屋稅及營業稅，
並由執行法院或行政執行處代為扣繳。

八、重購退稅(土地增值稅)

1.土地所有權人於出售土地或土地被徵收後，自完成移轉登記或領取補償
地價之日起，二年內重購土地合於左列規定之一，其新購土地地價超過
原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主
管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地
價之數額：

一、自用住宅用地出售或被徵收後，另行購買都市土地未超過三公畝部
分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。

二、自營工廠用地出售或被徵收後，另於其他都市計畫工業區或政府編
定之工業用地內購地設廠者。

三、自耕之農業用地出售或被徵收後，另行購買仍供自耕之農業用地者。

前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，
始行出售土地或土地始被徵收者，準用之。

第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者
，不適用之。